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  GLI ADEMPIMENTI FISCALI DEL CONDOMINIO

La disciplina del condominio degli edifici è regolata dal codice civile nel Libro III, Titolo VII, Capo II.
Il condominio non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un semplice ente di gestione il quale opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, limitatamente all'amministrazione ed al buon uso della cosa comune .Con decorrenza dal 1° gennaio 1998 il condominio è considerato sostituto d'imposta. Ciò a seguito della modifica degli artt. 23 e 25 del
D.P.R. n. 600/1973, operata con l'art. 21, n. 11), della L. n. 449/1997 .Il condominio quale sostituto d'imposta deve pertanto provvedere ad
effettuare la ritenuta d'acconto sui redditi di lavoro dipendente (art. 48del Tuir) o di lavoro autonomo (art. 49 del Tuir). Le ritenute vanno versate con modello F24.

Il comma 1 dell'art. 1129 del codice civile stabilisce che quando i condomini sono più di quattro l'assemblea deve inderogabilmente nominare un amministratore (se non vi provvede tale organo la nomina viene fatta dall'Autorità giudiziaria su ricorso di uno degli interessati). Nulla vieta che l'amministratore sia nominato anche quando i condomini sono meno di quattro, in ogni caso l'amministratore non puo' essere una persona giuridica, anche se l'incarico puo' essere conferito a piu' persone, come una sorta di consiglio di amministrazione. Cass. n. 11155 del 24 dicembre 1994.

Se l'amministratore percepisce un compenso, questi e' assoggettato a ritenuta d'acconto e a iva, se e' titolare di partita iva in caso contrario, va assoggettato solo a ritenuta e alla gestione separata Inps, pertanto per l'erogante (condominio) scatta l'obbligo di iscrizione e versamento dei contributi inps.

Gli obblighi dell'amministratore:

Il modello 770

Il D.P.R. 22 luglio 1998, n. 322, con decorrenza 01/01/1999 per il periodo d'imposta 1998 ha previsto l'obbligo di presentare il modello 770 annuale, tale adempimento e' posto a carico dell'amministratore.

Comunicazione dati e notizie annuali:

Gli amministratori devono annualmente comunicare una serie di dati e notizie all'Amministrazione finanziaria  riguardanti:

a) la persona dell'amministratore;
b) il condominio;
c) soggetti terzi.

Tale formalità dovrà essere assolta con la compilazione del quadro SW del Modello 770/99.

La responsabilità personale dell'amministratore per le sanzioni fiscali

Con il D.Lgs. n. 472/1997 modificato e aggiornato con il D.Lgs. n.203/1998, l'amministratore risponde di persona per le sanzioni relative ai mancati adempimenti (personalizzazione delle sanzioni tributraie).

Le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni:

L'amministratore e' soggetto obbligato agli adempimenti necessari per consentire ai condomini di usufruire della detrazione prevista dalla norma agevolativa nella proporzione spettante in base al riparto della spesa, ne consegue, la sua responsabilità verso i singoli condomini per errori ed omissioni.

La ritenuta del 4%

L'art. 1, comma 43, della L. 27 dicembre 2006, n. 296 (legge Finanziaria 2007) ha introdotto l'art. 25-ter nel D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 ha introdotto l'obbligo per i condomini di operare una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa". Sono escluse le forniture di acqua, energia elettrica e gas. Devono ritenersi assoggettate a ritenuta, a titolo esemplificativo, le prestazioni eseguite per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell'edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, ovvero per l'esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell'edificio.Per il versamento tramite Modello F24 devono essere utilizzati i codici tributo 1019 (per i percipienti soggetti passivi dell'Irpef) e 1020 (per i percipienti soggetti passivi dell'Ires), istituiti con risoluzione n. 19/E del 5 febbraio 2007 dell'Agenzia delle Entrate.

I Codici Tributo per i versamenti quindi sono i seguenti:

"1019" - Ritenute del 4% operate dal condominio quale sostituto d'imposta a titolo di acconto dell'IRPEF dovuta dal percipiente.
"1020" - Ritenute del 4% operate all'atto del pagamento da parte del condominio quale sostituto d'imposta a titolo di acconto dell'IRES dovuta dal percipiente.

In sede di compilazione del Modello F24 i predetti codici dovranno essere esposti nella sezione "Erario", indicando nella colonna "anno di riferimento" l'anno d'imposta cui le ritenute si riferiscono, espresso nella forma AAAA.

Attenzione: E' assoggettato  a sanzione penale l'omesso versamento di ritenute certificate:Trattandosi di reato omissivo proprio si deve ritenere che per esso non sia configurabile la giustificazione della mancanza di liquidità.

Conclusioni:

L'attività di amministratore di condominio si è complicata sotto l'aspetto fiscale e quindi impone che tale funzione sia assunta da persone qualificate in grado di seguire le notevoli e repentine variazioni in materia fiscale indirizzate anche al condominio.
E' inoltre opportuno che l'amministratore, per evitare di commettere errori per i quali è chiamato a rispondere personalmente delle sanzioni
relative, si avvalga della professionalità di esperti fiscali.

Il nostro studio offre assistenza agli amministratori di condominio, in termini di presentazione delle dichiarazione e delle comunicazioni dati e versamenti F24 in tutta Italia. Gli adempimenti vanno assolti direttamente per via telematica con l'Agenzia delle Entrate. L'assistenza puo' anche essere estesa alla sfera giuridica amministrativa.