Perdita delle agevolazioni prima casa
La norma che concede delle agevolazioni per l’acquisto prima casa, con imposte di registro, ipotecaria e catastale agevolata, costituisce una norma che vuole agevolare chi acquista la prima casa e nello stesso tempo evitare speculazioni, obbligando il titolare acquirente a conservare la residenza per 5 anni e richiedere la residenza entro 18 mesi dal rogito. L’ufficio ha tre anni di tempo per recuperare.
I Presupposti per avere l’agevolazioni sono:
l’abitazione oggetto di trasferimento deve essere un’abitazione con destinazione abitativa e “non di lusso
l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia, o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o nel Comune nel quale svolga la propria attività
L’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato;
L’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall’acquirente o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”
Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa consiste in una tassazione agevolata, chi compra da una ditta di costruzioni dovrebbe pagare il 10% di Iva e, invece, con le agevolazioni fiscali, ne versa solo il 4%. In più, l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, anziché essere in misura percentuale, sono in misura fissa, pari al 200 euro l’una. Chi invece compra da privato, anziché versare il 9% di imposta di registro ne versa solo il 2% mentre le imposte ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro l’una.
E’ chiaro, che la perdita delle agevolazioni porta a un atto di recupero abbastanza importante.
Tante posso essere le cause del mancato rispetto dei precetti normativi e diversa anche la loro interpretazione.
In primo luogo verifichiamo in quali termini l’ufficio può recuperare.
La decadenza dal recupero dell’imposta di registro prima casa è di 3 anni dalla data del rogito e non di 4 come sostiene l’agenzia delle entrate.
L’art. 76 del Dpr 131/86 (T.U. imposta di registro) prevede che l’ufficio delle entrate a pena di decadenza, deve notificare l’avviso di liquidazione o di accertamento entro tre anni dalla registrazione dell’atto, il termine annuale per poter riacquistare non è computabile al fine di allungare arbitrariamente il termine di decadenza. Nessuna norma prevede l’allungamento del termine, che l’agenzia arbitrariamente sostiene di prorogare.
(Commissione Tributaria Regionale di Milano sentenza n. 5282/2016 sez. 45 depositata il 13/10/2016).
Passiamo alla tardiva richiesta di residenza oltre i 18 mesi per cause di forza maggiore, per un evento non prevedibile o inevitabile, come Immobile occupato, necessità di effettuare lavori, in tal caso bisogna provare l’assenza di colpa , dinostrando di aver fatto di tutto per rispettare il termine
In tema di benefici “prima casa”, la forza maggiore idonea ad impedire la decadenza
dell’acquirente, che non abbia trasferito la residenza entro il termine di 18 mesi, deve consistere in un evento non prevedibile che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà di “abitare” nella prima casa entro il termine suddetto (Cass. n. 13177/2014) (nel caso di specie, considerato che l’occupazione dell’immobile
pignorato non era ignota all’acquirente ma era completamente ignoto al momento
dell’acquisto che ci sarebbero voluti oltre dodici mesi per entrare nella disponibilità
dell’immobile, che anche la necessità di effettuare rilevanti lavori per ottenerne
l’abitabilità era già nota al contribuente ma non poteva essere previsto di avere a
disposizione meno di sei mesi dal rilascio dell’immobile per effettuare tali lavori, che il trasferimento della residenza presso la nuova abitazione è avvenuto nei diciotto mesi dall’ottenimento della sua disponibilità e che l’enorme ritardo nel conseguimento di tale disponibilità non è dipeso da colpa del contribuente né era ragionevolmente prevedibile al momento dell’acquisto, il Collegio ha ritenuto non sussistere la decadenza dall’agevolazione prima casa). Commissione tributaria provinciale di Lecco, Sez. 2, sentenza n. 376/2015 del 9 novembre
Basta un solo coniuge ad avere la residenza. In tema di imposta di registro e di relativi benefici per l’acquisto della prima casa, il requisito della residenza debba essere riferito alla famiglia, per cui qualora l’immobile acquistato sia adibito a tale destinazione non rileverà la diversa residenza di uno dei due coniugi che abbiano acquistato in regime di comunione, essendo essi tenuti non ad una comune sede anagrafica, bensì alla mera coabitazione ex art. 143 c.c., Corte di Cassazione, sentenza 28 giugno 2016, n. 13334, Cassazione Ord. n. 2109 del 28 gennaio 2009
La cessione dell’immobile al coniuge separato per sentenza del giudice non fa perdere le agevolazioni. Il principio di diritto sancito secondo cui la cessione dell’immobile da parte del coniuge nell’ambito della procedura di separazione non comporta la decadenza dalle agevolazioni prima casa, perché comporterebbe la violazione di un ordine del giudice e quindi costituisce causa di forza maggiore. Tra l’altro le agevolazioni sono riferibili alla famiglia e basta un solo coniuge ad avere la residenza per evitare l’intento speculativo. Corte di Cassazione, n. 8104/2017
Per le forze dell’ordine e le forze armate, esiste una normativa particolare, proprio per la consapevolezza, che spesso questi particolari soggetti sono costretti a trasferimenti per motivi di servizio.
Pe Le agevolazioni prima casa per forze dell’ordine e forze armate (non è richiesta la residenza) Il comma 1 dell’art. 66 della L. 21 novembre 2000, n. 342, “Misure in materia fiscale” (cosiddetto Collegato alla Finanziaria 2000) prevede che il personale in servizio permanente appartenente alle Forze Armate ad ordinamento militare e quello appartenente alle Forze di polizia ad ordinamento militare e civile, ha diritto alle cosiddette agevolazioni “prima casa”, senza che sia richiesta la condizione della residenza nel comune in cui è situato l’immobile e, quindi, senza che si debba dichiarare di voler stabilire la residenza nello stesso comune entro diciotto mesi. Pertanto, i predetti soggetti non devono soddisfare le condizioni di cui alla lettera a) della nota II-bis) dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, annessa al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
Per beneficiare delle agevolazioni fiscali di cui all’articolo 1, nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986 n. 131, è sufficiente che l’acquirente risieda nel territorio del comune in cui è ubicato l’immobile che intende acquistare (o, in alternativa, che si impegni a trasferire la propria residenza in tale comune entro 18 mesi dalla data di acquisto dell’immobile). La legge (lettera a, del citato articolo 1) non richiede altresì che l’acquirente risieda nell’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali, né che lo adibisca a propria “abitazione principale”.
L’attuale normativa in materia di agevolazioni fiscali (articolo 1, nota II-bis, della tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131 del 26 aprile 1986) richiede unicamente che l’immobile acquistato costituisca “casa di abitazione” e non anche che l’acquirente dichiari di volerlo adibire a propria “abitazione principale”, o che comunque lo abiti personalmente o con la propria famiglia .È pertanto possibile, anche subito dopo l’acquisto agevolato, concedere l’immobile a terzi in locazione o in comodato, senza per ciò decadere dai benefici fruiti.
Il frazionamento in due o più unità immobiliari dell’immobile acquistato con le agevolazioni fiscali prima casa non è previsto dalla legge quale causa di decadenza dalle agevolazioni prima casa.
Dott. Giuseppe Marino
