IMU, dal 12/08/2026 cambia tutto per gli immobili con rendita catastale contestata: il Comune ha cinque anni dal giudicato per recuperare la maggiore imposta, ma senza sanzioni. Una riforma che tutela il giudicato, ma amplia i tempi dell’accertamento
Il D.Lgs. n. 147/2026 introduce una disciplina speciale per gli accertamenti IMU collegati alle controversie catastali. Il termine per il recupero della maggiore imposta decorre dal passaggio in giudicato della sentenza, mentre il contribuente conserva il diritto al rimborso delle somme non dovute.
A cura dell’Avv. Giuseppe Marino – Avvocato tributarista e Dottore Commercialista
La riforma dei tributi locali introduce una novità importante per l’IMU
Una significativa innovazione in materia di fiscalità immobiliare è stata introdotta dall’articolo 32 del Decreto Legislativo 7 agosto 2026, n. 147, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 185 dell’11 agosto 2026 ed entrato in vigore il 12 agosto 2026.
La disposizione affronta una questione che, negli anni, ha generato numerose controversie tra contribuenti, Agenzia delle Entrate ed enti locali: la possibilità per il Comune di recuperare la maggiore IMU quando la rendita catastale attribuita all’immobile sia stata contestata davanti al giudice tributario.
Il problema nasce dalla circostanza che la determinazione dell’IMU dipende, per i fabbricati ordinariamente iscritti in catasto, dalla rendita catastale. Quest’ultima, tuttavia, può essere oggetto di rettifica da parte dell’Agenzia delle Entrate e di successiva impugnazione da parte del contribuente.
In queste situazioni, la controversia catastale può protrarsi per diversi anni, con la conseguenza che il Comune rischiava di perdere il potere di accertare la maggiore imposta prima ancora che il giudice avesse definitivamente stabilito quale fosse la rendita corretta.
Il legislatore è intervenuto introducendo una disciplina speciale che collega il termine per l’accertamento della maggiore IMU alla definizione definitiva del giudizio catastale.
La rendita catastale contestata: da dove nasce il problema
Per comprendere la portata della riforma occorre ricordare come funziona l’attribuzione della rendita catastale.
Quando il proprietario di un immobile presenta una dichiarazione DOCFA, ai sensi del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, propone all’amministrazione catastale una determinata rendita.
L’Agenzia delle Entrate può successivamente rettificare tale valore, attribuendo una rendita superiore rispetto a quella proposta.
Il contribuente, qualora ritenga illegittima la rettifica, può impugnare l’atto davanti alla Corte di giustizia tributaria competente.
Si crea così una situazione nella quale convivono due valori: quello originariamente proposto dal contribuente e quello rettificato dall’amministrazione.
La differenza può essere economicamente rilevante, soprattutto per gli immobili commerciali, industriali e produttivi, nei quali un incremento della rendita catastale può tradursi in una maggiore imposizione IMU per numerose annualità.
Prima della riforma, il Comune doveva confrontarsi con il termine ordinario di decadenza previsto dall’articolo 1, comma 161, della Legge n. 296/2006, che impone la notificazione degli avvisi di accertamento entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento avrebbero dovuto essere effettuati.
Il protrarsi della controversia catastale rischiava pertanto di creare una sovrapposizione tra i tempi del giudizio e quelli, assai più rigidi, previsti per l’esercizio del potere impositivo.
La nuova disciplina: cinque anni dalla sentenza definitiva
Con l’articolo 32 del D.Lgs. n. 147/2026 il legislatore ha introdotto una deroga espressa al termine ordinario di accertamento.
Quando il contribuente impugna la rendita catastale rettificata dall’Agenzia delle Entrate, il Comune può accertare la maggiore IMU derivante dalla differenza tra la rendita proposta e quella rettificata entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello del passaggio in giudicato della sentenza che decide la controversia catastale.
Si tratta di una modifica sostanziale del sistema, perché il termine speciale viene collegato non più soltanto all’annualità d’imposta, ma all’esito definitivo del giudizio sul presupposto catastale.
È necessario precisare che la norma riguarda specificamente la maggiore IMU derivante dalla rettifica della rendita catastale oggetto di impugnazione, e non qualsiasi accertamento IMU.
La novità ha inoltre una conseguenza importante: il passaggio in giudicato rappresenta il riferimento temporale per il nuovo termine decadenziale, ma la disposizione non introduce espressamente un divieto generale di emissione di atti prima della definitività della sentenza.
Un’importante garanzia per il contribuente: niente sanzioni sulla maggiore imposta
Uno degli aspetti più favorevoli della riforma riguarda il trattamento sanzionatorio.
L’articolo 32 stabilisce che il recupero della maggiore IMU derivante dalla rettifica catastale debba avvenire con la sola applicazione degli interessi legali.
Il legislatore riconosce, dunque, la particolare situazione del contribuente che abbia contestato il valore attribuito dall’amministrazione finanziaria.
Una controversia sulla rendita catastale, infatti, non può essere automaticamente equiparata a un comportamento evasivo.
La mancata corresponsione della differenza d’imposta può dipendere da una contestazione giuridica e tecnica ancora sottoposta al vaglio del giudice tributario.
Occorre, tuttavia, distinguere questa fattispecie dalle ordinarie violazioni degli obblighi dichiarativi e di versamento IMU, per le quali continuano ad applicarsi le disposizioni sanzionatorie pertinenti.
La speciale esclusione delle sanzioni opera in relazione alla maggiore imposta riconducibile alla controversia catastale prevista dall’articolo 32.
Se vince il contribuente, il Comune deve restituire l’IMU versata in eccesso
La riforma non tutela soltanto l’interesse del Comune a recuperare l’imposta, ma riconosce espressamente anche il diritto del contribuente al rimborso.
Quando la controversia catastale si conclude favorevolmente al proprietario e risulta che l’IMU versata sia stata calcolata su una rendita superiore a quella definitivamente riconosciuta, il contribuente può richiedere la restituzione delle somme non dovute.
Anche per questa domanda opera il termine speciale del 31 dicembre del quinto anno successivo a quello del passaggio in giudicato della sentenza.
Il Comune deve effettuare il rimborso entro 180 giorni dalla presentazione dell’istanza.
È un’importante previsione perché introduce un meccanismo di tutela speculare rispetto al potere di accertamento riconosciuto all’ente locale.
Un esempio pratico: quando scade il termine per l’accertamento?
Immaginiamo che un contribuente presenti una dichiarazione DOCFA indicando una rendita catastale di 5.000 euro.
L’Agenzia delle Entrate rettifica tale valore, elevandolo a 9.000 euro. Il contribuente impugna la rettifica e il procedimento si conclude con una sentenza che passa in giudicato nel 2028.
Se la decisione conferma la rendita di 9.000 euro, il Comune potrà recuperare la differenza IMU, nei limiti previsti dalla nuova disciplina, entro il 31 dicembre 2033, applicando soltanto gli interessi legali.
Se, invece, il giudice riconosce la fondatezza della contestazione e determina un valore inferiore a quello utilizzato per il pagamento dell’imposta, il contribuente potrà richiedere il rimborso dell’eccedenza entro il medesimo termine.
La maggiore imposta va comunque calcolata considerando la decorrenza prevista dalla norma, le singole annualità interessate e la rendita definitivamente accertata.
L’esecutività delle sentenze tributarie e il ruolo del giudicato
La nuova disposizione assume particolare interesse anche nel rapporto con il principio di esecutività delle sentenze tributarie.
L’articolo 67-bis del D.Lgs. n. 546/1992 prevede l’esecutività delle sentenze delle Corti di giustizia tributaria secondo le disposizioni del relativo capo. Inoltre, l’articolo 69 detta specifiche regole per l’esecuzione delle pronunce concernenti le operazioni catastali.
L’articolo 32 interviene su un piano distinto, individuando nel passaggio in giudicato della sentenza catastale il parametro per il computo del termine speciale di accertamento.
Questa distinzione è importante: l’esecutività della pronuncia e la sua definitività non sono concetti equivalenti.
La pendenza del giudizio catastale non determina, da sola, un’automatica sospensione del pagamento dell’IMU o della riscossione di eventuali accertamenti. In presenza di atti impositivi già notificati, il contribuente deve valutare le ordinarie iniziative di impugnazione e, ricorrendone i presupposti, di tutela cautelare.
Le criticità della riforma e le questioni ancora aperte
Sebbene la novella abbia il merito di coordinare il termine di accertamento con l’esito del contenzioso catastale, alcune questioni meritano un’attenta valutazione.
Anzitutto, dovrà essere chiarito come la disposizione operi rispetto alle controversie già pendenti alla data della sua entrata in vigore e alle annualità per le quali i precedenti termini di decadenza risultassero già maturati.
La nuova norma non può essere interpretata automaticamente come una riapertura generalizzata di poteri impositivi ormai decaduti. Tale conclusione richiederebbe una specifica verifica dei principi in materia di successione delle leggi nel tempo e delle eventuali disposizioni transitorie applicabili.
Ulteriore profilo riguarda la corretta delimitazione della maggiore imposta recuperabile: il Comune deve dimostrare il collegamento tra la differenza richiesta e la rettifica catastale oggetto del giudizio.
Non può, pertanto, utilizzare il termine speciale per recuperare indistintamente qualunque altra pretesa IMU, estranea alla fattispecie regolata dall’articolo 32.
Una riforma che tutela il giudicato, ma amplia i tempi dell’accertamento
Il D.Lgs. n. 147/2026 rappresenta un importante intervento di coordinamento tra procedimento catastale e imposizione immobiliare.
La riforma consente al Comune di attendere la definizione della controversia senza essere necessariamente penalizzato dalla durata del processo, ma, allo stesso tempo, tutela il contribuente attraverso l’esclusione delle sanzioni sulla maggiore imposta derivante dalla rendita contestata e la previsione di uno specifico diritto al rimborso.
Resta, tuttavia, una considerazione di fondo.
Il prolungamento dei termini di accertamento non deve trasformarsi in un’indefinita esposizione del contribuente alla pretesa fiscale.
Il principio della certezza dei rapporti giuridici impone che l’amministrazione operi entro i confini rigorosamente stabiliti dalla legge, rispettando il contenuto del giudicato, i termini decadenziali e le garanzie riconosciute dallo Statuto dei diritti del contribuente.
La vera novità della riforma non consiste, dunque, in una cancellazione dell’IMU durante il processo, bensì nell’introduzione di una disciplina speciale che fa dipendere il termine finale per il recupero della maggiore imposta dalla conclusione definitiva della controversia catastale.
Una disciplina destinata ad assumere particolare rilevanza nel contenzioso relativo agli immobili produttivi e commerciali, per i quali le rettifiche della rendita possono determinare richieste tributarie di notevole entità.
Riferimento normativo ufficiale
Articolo 32, D.Lgs. 147/2026 – Gazzetta Ufficiale
Napoli li 02/11/2026
Avv. Giuseppe Marino