Residenze separate lecite ai fini IMU: le Sezioni Unite chiariscono i requisiti dell’abitazione principale
La scelta dei coniugi di stabilire la residenza e la dimora abituale in immobili differenti non comporta automaticamente la perdita dell’agevolazione prevista per l’abitazione principale. È questo il principio che emerge dalla sentenza delle Sezioni Unite della Corte di cassazione n. 23488 del 18 luglio 2026, pronunciata formalmente in materia di ICI ma destinata ad assumere rilievo anche per l’IMU, in ragione della continuità esistente tra i due tributi. La controversia riguardava tre avvisi di accertamento emessi dal Comune di Pietrasanta per le annualità 2009, 2010 e 2011 nei confronti di un contribuente che aveva considerato come abitazione principale un immobile nel quale dimorava senza l’intero nucleo familiare. La Commissione tributaria regionale della Toscana aveva riconosciuto il diritto al beneficio, ritenendo irrilevante che parte della famiglia vivesse altrove.
Il Comune aveva quindi proposto ricorso per cassazione, sostenendo che l’esenzione potesse spettare soltanto quando l’immobile costituisse la dimora abituale del contribuente e dei suoi familiari. La norma applicabile era l’art. 8, comma 2, del D.Lgs. n. 504 del 1992, secondo cui per abitazione principale doveva intendersi quella nella quale il contribuente, possessore a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, e i suoi familiari dimoravano abitualmente.
La disposizione prevedeva inoltre che l’abitazione principale coincidesse, salvo prova contraria, con quella di residenza anagrafica. Per lungo tempo la Cassazione aveva interpretato la norma in modo restrittivo, richiedendo la coabitazione dell’intero nucleo familiare. La finalità era evitare che residenze fittizie in immobili distinti consentissero ai coniugi di ottenere una duplicazione del beneficio. Tale orientamento si era consolidato al punto da costituire diritto vivente. Anche il legislatore, con l’art. 5-decies del D.L. n. 146 del 2021, era intervenuto prevedendo che, in presenza di residenze e dimore abituali diverse, l’agevolazione spettasse per un solo immobile scelto dai componenti del nucleo familiare. Il quadro è però cambiato con la sentenza della Corte costituzionale n. 209 del 2022, che ha dichiarato illegittima la disciplina IMU nella parte in cui subordinava l’esenzione alla residenza anagrafica e alla dimora abituale non soltanto del possessore, ma anche del suo nucleo familiare.
Secondo la Consulta, una simile previsione penalizzava irragionevolmente le persone coniugate rispetto ai contribuenti non sposati, in violazione dell’art. 3 della Costituzione. Inoltre, trattandosi di un’imposta reale, il beneficio deve dipendere da elementi oggettivi riferiti all’immobile e al suo effettivo utilizzo, non dallo status matrimoniale del contribuente o dalla convivenza con i familiari. La Corte ha richiamato anche il principio di capacità contributiva previsto dall’art. 53 della Costituzione e la tutela della famiglia garantita dagli artt. 29 e 31, osservando che nella realtà sociale contemporanea i coniugi possono legittimamente vivere in luoghi diversi per esigenze lavorative, assistenziali o familiari, senza che ciò implichi il venir meno dell’affectio coniugalis.
Dopo tale pronuncia, le Sezioni Unite hanno sollevato questione di legittimità costituzionale anche con riferimento alla disciplina ICI, ritenendo impossibile eliminare per via interpretativa il chiaro riferimento normativo ai familiari. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 112 del 24 giugno 2025, ha quindi dichiarato illegittimo l’art. 8, comma 2, del D.Lgs. n. 504 del 1992 nella parte in cui richiedeva che nell’immobile dimorassero abitualmente anche i familiari del contribuente. La norma deve ora essere letta nel senso che per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente, titolare di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, dimora abitualmente. A seguito della pronuncia costituzionale, il Comune di Pietrasanta ha annullato in autotutela gli accertamenti, determinando la cessazione della materia del contendere. Le Sezioni Unite hanno tuttavia ritenuto necessario enunciare un principio di diritto nell’interesse della legge, ai sensi dell’art. 363 c.p.c., chiarendo che, ai fini dell’esenzione ICI, non è necessario che nell’abitazione principale del contribuente dimori anche il suo nucleo familiare. Il principio ha una portata sistematica anche in materia di IMU. Ciascun coniuge può quindi beneficiare dell’esenzione per l’immobile nel quale ha stabilito la propria residenza anagrafica e la propria dimora abituale effettiva, anche se l’altro coniuge vive in un immobile diverso. Non si tratta, tuttavia, di una doppia agevolazione automatica. La separazione delle residenze deve essere reale e non meramente formale. La residenza anagrafica costituisce una presunzione di dimora abituale, ma il Comune può superarla dimostrando che il contribuente vive stabilmente altrove. A tal fine l’ente può utilizzare sopralluoghi, informazioni, consumi delle utenze e ogni altro elemento idoneo a ricostruire l’effettivo utilizzo dell’immobile. Quando, invece, l’immobile non coincide con la residenza anagrafica, grava sul contribuente l’onere di dimostrare che esso costituisce comunque la propria dimora abituale. Il nuovo assetto non impedisce quindi i controlli contro le residenze fittizie, ma esclude che l’agevolazione possa essere negata per il solo fatto che i coniugi non convivano. Il criterio decisivo non è più l’unità della residenza familiare, bensì l’effettiva destinazione dell’immobile ad abitazione principale del singolo possessore.