L’esenzione Imu prima casa spetta anche se si fittano stanze a terzi
Una pronuncia destinata a incidere in modo significativo sul contenzioso Imu arriva dalla Corte di Cassazione, che con l’ordinanza n. 8236 del 2 aprile 2026 chiarisce un nodo interpretativo molto dibattuto: l’esenzione per abitazione principale non viene meno se l’immobile è parzialmente locato, purché il possessore continui a risiedervi e dimorarvi abitualmente.
La vicenda trae origine da avvisi di accertamento emessi da un Comune per omesso pagamento Imu negli anni 2017 e 2018. La contribuente aveva dichiarato l’immobile come abitazione principale, nonostante una porzione dello stesso fosse concessa in locazione.
I giudici tributari di merito avevano già annullato gli atti, riconoscendo l’esenzione. Il Comune ha quindi proposto ricorso per cassazione, sostenendo che la locazione – anche solo parziale – fosse incompatibile con la nozione di abitazione principale.
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità dell’esenzione.
La disciplina di riferimento è contenuta nell’art. 13 del D.L. n. 201/2011 (oggi confluito nella “nuova Imu” della legge n. 160/2019), che esenta dall’imposta l’abitazione principale, ad eccezione degli immobili di lusso.
Elemento centrale è la nozione di abitazione principale, ridefinita dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 209/2022:
si tratta dell’immobile in cui il possessore risiede anagraficamente e dimora abitualmente.
Questi due requisiti sono necessari, sufficienti e riferiti al singolo possessore (non più al nucleo familiare).
La normativa non richiede ulteriori condizioni, come la piena disponibilità dell’immobile.
Il punto controverso era se la concessione in locazione di una parte dell’immobile facesse venir meno il requisito dell’abitazione principale.
Secondo la Cassazione, la risposta è negativa.
La Corte osserva che la norma non prevede tra i requisiti l’assenza di locazione, non è consentito introdurre limiti non espressamente previsti e i requisiti legali restano solo residenza e dimora abituale.
Ne deriva che la locazione parziale non incide sulla qualificazione dell’immobile, se il contribuente continua ad abitarlo stabilment .
Decisivo, nel ragionamento della Corte, è il confronto con alcune ipotesi derogatorie previste dalla legge, in cui l’esenzione è riconosciuta anche senza residenza e dimora (ad esempio per anziani ricoverati, appartenenti alle forze armate e cittadini iscritti AIRE).
In questi casi, il legislatore ha espressamente previsto che l’immobile non deve essere locato.
Da ciò la Cassazione ricava un argomento sistematico: se il legislatore ha voluto escludere l’esenzione in presenza di locazione, lo ha detto esplicitamente.
Pertanto, tale limite non può essere esteso al regime ordinario per via interpretativa.
La Corte enuncia un principio destinato a orientare la prassi applicativa:
in tema di Imu, al di fuori delle ipotesi speciali, la locazione parziale dell’abitazione non impedisce l’esenzione, se il possessore mantiene residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile
La decisione si inserisce nel solco della giurisprudenza costituzionale, che collega l’esenzione Imu all’art. 47, comma 2, Cost., volto a favorire l’accesso alla proprietà dell’abitazione.
L’agevolazione è quindi finalizzata a tutelare chi effettivamente vive nell’immobile, non chi lo possiede come investimento.
La locazione di una porzione dell’immobile non altera questa funzione, se la casa resta il centro della vita del contribuente.
Napoli,li 02/06/2026
Avv. Giuseppe Marino