Debiti per quote e oneri condominiali, esiste una responsabilità solidale?
Il condominio è disciplinato dagli art. 56 ess delle disposizioni di attuazione e dagli art. 1117 e ss cc, nonché dalla L.220/2012.
Il fatto che le norme, che lo riguardino siano collocate nel libro terzo relativo alla proprietà, e più nello specifico, nel capo secondo del titolo settimo relativo alla comunione, aiuta a capire come il condominio non sia altro che una particolare forma di comunione su di un bene immobile. La peculiarità rispetto alla più generale disciplina della comunione si rintraccia nel fatto che nel condominio coesistano parti di proprietà esclusiva a parti di proprietà comune.
Ma se spostiamo l’attenzione su altro profili del condominio, quali la natura giuridica e le obbligazioni condominiali ci rendiamo conto che non abbiamo risposte dirette ed univoche.
Per poter individuare la soluzione al problema posto nel titolo dobbiamo capire la natura giuridica del condominio.
Fino all’ 8/04/2008 il condominio era considerato un ente di gestione e pertanto tra i condomini veniva riconosciuta una responsabilità solidale.
La responsabilità solidale consente in poche parole di rivolgersi a qualsiasi condomino e farlo pagare per tutti, per poi poter esercitare da parte del condomino adempiente nei confronti di quelli inadempiente un azione di rivalsa.
La Suprema Corte di Cassazione a SS.UU. con una sentenza dell’ 8 aprile 2008, n. 9148 il condominio non è un ente di gestione perché non ha un patrimonio autonomo, né tanto meno titolarità di diritti, ogni singolo condomino può tutelate i propri diritti anche da solo se non vuole essere rappresentato dall’amministratore, il condominio opera limitatamente all’amministrazione e alla disciplina della cosa comune.
La solidarietà passiva non opera tra i condomini, perché secondo le SSUU, sebbene la solidarietà opera quando le prestazioni sono divisibili ( ad es. adempimento pecuniario con denaro), ma la solidarietà deve essere espressamente prevista dalla legge non prevista nel caso dei condomini.
Quindi non vige la solidarietà, ma la parzietà.
A complicare le cose è intervenuta la riforma del condominio la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, che modificando l’art.63 delle disposizioni di attuazione del codice civile ha stabilito che: Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Quindi è stata introdotta la responsabilità solidale?
L’art.63 delle disposizioni di attuazione va correlato con la previsione dell’art. 1123 c.c., che stabilisce che ciascuno dei condomini risponde per le spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni in misura proporzionale alla propria quota. Quindi sussiste una coobligazione, con obbligo di previa escussione e che comunque si limita alla quota millesimale.
La disciplina da applicare è, pertanto, la stessa che si utilizza in tema di ripartizione dei debiti ereditari tra gli eredi ex artt. 754 e 1295 c.c., ossia la natura parziaria e non solidale dell’obbligazione.
Fate attenzione però a non farvi tratte in errore, perché nel caso un condomino credendo di essere tenuta a responsabilità solidale dovesse pagare per gli altri ed esercita l’azione di rivalsa, avrà la peggio in giudizio.
La Cass.199/2017 ha stabilito che non c’è diritto di regresso perché non ci sono obbligazioni solidali, (chi te l’ha detto a te di pagare tutto?) Quindi l’unica soluzione è un azione generale arricchimento, ex art. 2041 cc.
Quindi per le quote condominiali vige il principio della parzietà.
Non è la stessa cosa per le infiltrazioni, perché in questo caso si applica la responsabilità extracontrattuale ex art.2051cc per danno da custodia in tal senso Cass. SSUU 9449/2016 (applicabilità art.2051 cc danno da custodia responsabilità extracontrattuale che grava in capo all’usuraio) e in questo caso tutti i condomini sono responsabili in solido per espressa applicazione dell’art.2055 cc.
Napoli,li 14/06/2021
Dott. Giuseppe Marino
