L’accertamento immobiliare basato sui valori di mercato non è più legittimo a seguito della Sentenza della Giustizia Cee, per cui l’accertamento di valore non costituisce più presunzione legale, ma presunzione semplice e l’onere della prova è a carico dell’Amministrazione Finanziaria e non più a carico del contribuente, sono nulli gli accertamenti se non basati elemento probatori tali da giustificare la rettifica. I valori Omi proprio perché finalizzati ad estrarre un dato numerico di valore medio mediante la rilevazione di prezzi riferibili ad immobili il più possibile omogenei, non può di per sé garantire la perfetta sovrapponibilità con la specifica compravendita, potendo intervenire una pluralità di componenti peculiari nella condizione dell’immobile. Posso avere una casa ai parioli, ma ad esempio che affaccia nel cortile, è ubicato a un piano ammezzato e non ha balconi, può mai avere lo stesso valore degli altri immobili della zona?
Riferimenti normativi: Legge comunitaria Legge 07.07.2009 n° 88, art. 7 del Dlgs 546/92 comma 5 bis introdotto dalla L.130/2022 – contrasto con la direttiva comunitaria 2006/112/CE
Riferimenti giurisprudenziali: Cass. 20976/2023; Cass. 22552/2021; Cass. n. 16957/2021; Cass., n. 9474/2017 ; Cass. n. 2155/2019 ; Cass., n. 24054/2014
I Valori OMI sono medie di mercato immobiliare, l’agenzia delle entrate continua ad emettere accertamenti basandosi esclusivamente sui valori OMI rettificando i contratti di compravendita di immobili.
E’ chiaro che l’ufficio si riferisce sempre ed esclusivamente ai valori OMI, medie di zona, che non possono essere attribuite ai singoli cespiti senza alcun sopraluogo e valutazione specifica.
Si rammenta che il nuovo art.7 comma 5 bis del Dlgs 646/92 come introdotto dalla L.130/2022 l’a DP deve fornire la prova di ciò che sostiene e non può ricorrere a presunzioni.
Quindi in mancanza di una specifica perizia sull’immobile da parte dell’UTE non c’è alcuna prova a favore dell’amministrazione finanziaria.
Il riferimento ai valori OMI non può costituire l’elemento probatorio della pretesa tributaria, dato che, “nell’ipotesi di contestazione di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni immobili, la reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione semplice, ai sensi dell’art. 24, comma 5, della L. n. 88 del 2009 (legge comunitaria 2008), che ha modificato l’art. 39 del D.P.R. n. 600 del 1973 e l’art. 54 del D.P.R. n. 633 del 1972, sopprimendo la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale del bene, introdotta dall’art. 35 del d.l. n. 223 del 2006, conv. in L. n. 248 del 2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di presumptio de presumpto” (da ultimo, Cass. 2155/2019).
Il D.L. n.223 del 4/7/2006 convertito in L. 248/2006, meglio noto con i nomi degli sceriffi del fisco Visco- Bersani, aveva introdotto una presunzione legale relativa a favore degli uffici che, nell’ambito dell’attività di accertamento Iva (art. 54, terzo comma, DPR 633/19712) e del reddito d’impresa (articolo 39, primo comma, lettera d), del DPR 600/1973), relativa alle cessioni di immobili, potevano provare una presunta evasione sulla base del semplice scostamento tra il corrispettivo delle cessioni e il valore normale dei beni.
La famigerata Visco-Bersani introdusse nel nostro ordinamento una presunzione a favore del fisco che i valori degli immobili non potessero essere inferiori ai valori OMI ossia dell’osservatorio immobiliare. Tale norma già nata con dubbi di illegittimità è stata dichiarata illegittima dalla Corte di Giustizia Cee, il Governo Italiano, questa volta quello di destra con legge comunitaria abolì la Legge 88/2009, abolita tale presunzione, ma con effetto ex tunc, ossia solo per il futuro. Tale norma a dir poco paradossale da un lato accoglie la condanna della comunità europea e dall’altra salva per il passato la norma incriminata, per cui era all’orizzonte un enorme contenzioso in materia, una norma illegittima lo è ex tunc ossia con effetto retroattiva e non da quando viene dichiarata tale, questo è la base del diritto………………
Per molto tempo la semplice stipula di un mutuo elevato rispetto al prezzo di compravendita, caso mai contratto per fare i lavori e pagare il notaio faceva scattare la presunzione di evasione fiscale.
La circolare 18/E del 2010 l’agenzia delle Entrate diffuse direttive ai propri uffici circa l’opportunità di non utilizzare esclusivamente lo strumento del mutuo più alto ai fini dell’accertamento, a seguito della illegittimità della Visco Bersani sui valori Omi , stabilendo l’applicabilità dell’abrogazione anche al periodo precedente evitando quindi un contenzioso inutile. Nella pratica, quindi, l’accertamento del maggior fatturato o del maggior reddito, sia prima che dopo il 04/07/ 2006, può essere fondato non più sul semplice scostamento tra il valore normale di vendita e il prezzo, ma solamente sull’insieme di elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti.
La Legge comunitaria Legge 07.07.2009 n° 88 ha abrogato le norme che prevedevano accertamenti fiscali sulle vendite immobiliari basati sui valori di mercato (valori OMI) in quanto le stesse contrastavano con la direttiva comunitaria 2006/112/CE, come accertato anche dalla Corte di Giustizia Europea. .
Venuta meno la presunzione legale relativa a favore dell’ufficio, lo scostamento dei corrispettivi dichiarati per le cessioni di beni immobili rispetto al valore normale torna a costituire elemento presuntivo semplice, con la conseguenza che trovano applicazione le citate disposizioni di carattere generale di cui all’articolo 39, comma 1, lettera d), del DPR n. 600 e all’articolo 54, secondo comma, del DPR n. 633.
Sempre nel 2007 (e precisamente nel mese di luglio) sempre l’Agenzia delle Entrate intervenne con un provvedimento con cui si stabiliva, per la determinazione del valore di mercato, il riferimento alle quotazioni dell’Osservatorio per il Mercato Immobiliare (c.d. OMI) presso l’Agenzia del Territorio.
La Legge Comunitaria 2008 ha azzerato il sistema introdotto dalla Visco-Bersani.
Per tutti gli accertamenti delle compravendite immobiliari venivano applicate le disposizioni di carattere generale che prevedevano di basare la pretesa anche su presunzioni semplici purché gravi, precise e concordanti, ma soprattutto con onere della prova a carico della Amministrazione Finanziaria.
Oggi con la riforma dell’art. 7 del D.lgs 546/92 con l’introduzione del comma 5 bis, introdotto dalla Legge 130/2022 l’agenzia delle entrate ha l’obbligo di fornire la prova della pretesa, che non può certamente basarsi su presunzioni semplici.
L’Amministrazione Finanziaria, nella ipotesi in cui intenda accertare l’impresa che ha trasferito l’immobile, dovrà obbligatoriamente farsi carico di ogni onere sia in merito alla motivazione dell’accertamento fiscale, sia in ordine alla prova dell’avvenuta evasione, in quanto non potrà più contare su alcuna presunzione di legge a proprio favore.
Nel riesaminare delle controversie pendenti, pertanto, gli uffici finanziari dovranno valorizzare la presenza di tali ulteriori elementi probatori, i quali, tra loro associati, possano essere idonei a sostenere la pretesa tributaria in fase contenziosa, tenuto conto anche delle ragioni rappresentate dal contribuente.
I valori Omi proprio perché finalizzati ad estrarre un dato numerico di valore medio mediante la rilevazione di prezzi riferibili ad immobili il più possibile omogenei, non può di per sé garantire la perfetta sovrapponibilità con la specifica compravendita, potendo intervenire una pluralità di componenti peculiari nella condizione dell’immobile. Questi limiti sono però superati quando lo scostamento dai valori OMI si combini con altri elementi probatori, opportunamente allegati dall’ufficio accertatore.
Napoli,li 21/09/2023 Avv. Giuseppe Marino
