L’ipoteca dipende dalla prescrizione del titolo sottostante

L’ipoteca e il titolo esecutivo sottostante, hanno due prescrizioni diverse.

L’ipoteca sopravvive a condizione che il titolo esecutivo sottostante non sia prescritto.

ll principio generale di prescrizione dell’ipoteca, contenuto nell’art. 2947 c.c. prevede che l’iscrizione ipotecaria conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data.

La durata ventennale dell’iscrizione ipotecaria riguarda solo gli effetti della pubblicità (iscrizione nei pubblici registri immobiliari) e si riferisce alla sola estinzione dell’ipoteca, che va necessariamente tenuta distinta sia dal termine di prescrizione del diritto garantito dall’ipoteca, che si riferisce al titolo esecutivo sottostante.

Pertanto, dato che  l’ipoteca è  accessoria al diritto di credito garantito, se si estingue o si prescrive il diritto di credito si estingue anche l’ipoteca. Tanto  espressamente prevede l’art. 2878 c.c. secondo cui: l’ipoteca si estingue: con l’estinguersi dell’obbligazione.

Quindi l’intervenuta prescrizione del titolo esecutivo (ad esempio la cartella prescritta) necessariamente comporterà anche l’estinzione dell’ipoteca anche se non sono decorsi 20 anni dall’iscrizione.

Il codice civile prevede anche una deroga al principio generale sopra descritto dell’accessorietà dell’ipoteca contenuta nell’art. 2880 c.c. in base al quale il diritto reale di garanzia è autonomo rispetto al diritto di credito garantito sottostante anche se la prescrizione del titolo sottostante lo far venir meno. La norma prevede infatti che “Riguardo ai beni acquistati da terzi, l’ipoteca si estingue per prescrizione, indipendentemente dal credito col decorso di venti anni dalla data della trascrizione del titolo di acquisto, salve le cause di sospensione e d’interruzione“.

L’art. 2880 c.c. prevede quindi un’ipotesi di estinzione dell’ipoteca in via autonoma rispetto al diritto di credito garantito e ciò accade quando 1) il bene ipotecato sia stata acquistato da un terzo e 2) siano decorsi venti anni dalla trascrizione del titolo di acquisto. Quindi se un soggetto acquista un immobile con ipoteca anche se il titolo sottostante non si è prescritto per avvenuta interruzione, trascorsi 20 anni l’ipoteca si estingue.

Napoli,li 09/06/2021

Dott. Giuseppe Marino

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